Der OGH hat sich in seiner Entscheidung 5 Ob 233/04g vom 7. Dezember 2004 erstmals damit auseinander gesetzt, ob eine Erhaltungspflicht des Vermieters bei durch Blei verunreinigtem Wasser vorliegt. Zuerst hat der OGH eine allfällige Pflicht zur Erhaltung des Mietgegenstandes auf Grund des § 3 Abs. 2 Z 2 Mietrechtsgesetz (MRG) geprüft. Er kommt zum Ergebnis, dass die Erhaltungspflicht des Vermieters, was den Mietgegenstand selbst betrifft, sich nur auf ernste Schäden des Hauses bezieht. Bleileitungen, die die Substanz des Hauses an sich nicht beeinträchtigen und auch keine Gefahr für das Haus selbst darstellen, unterliegen demnach nicht zwingend der Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs. 2 Z 2 MRG.
Erhaltungspflicht an allgemeinen Teilen des Hauses
Die Erhaltungspflicht des Vermieters an den allgemeinen Teilen des Hauses (§ 3 Abs. 2 Z 1 MRG) lehnt der OGH für den konkret geprüften Fall ab:
Selbst wenn man nämlich die von den Vorinstanzen fest gestellten Grenzwerte, die im maßgeblichen Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung galten, als maßgeblich für die Erhaltung im ortsüblichen Standard ansieht, sind diese in der Wohnung des Antragstellers bei einer Wasserentnahmestelle gar nicht und bei der anderen dann nicht unterschritten, wenn ein Wasservorlauf von nur einer Minute eingehalten wird. Durch einen derart geringfügigen Aufwand kann also der Mangel der Trinkwasserversorgung ausgeschaltet werden. Damit bestand aber im maßgeblichen Zeitpunkt kein Baugebrechen, das der Erhaltungspflicht des Vermieters im Sinn des § 3 Abs. 2 Z 1 MRG unterlegen wäre.
Welche Rückschlüsse lässt die OGH-Entscheidung auf zukünftige Fälle zu?
Nach der OGH-Entscheidung wird den Mietern zugemutet, den Wasserhahn eine Minute laufen zu lassen, um Trinkwasser zu entnehmen. Danach ist die Bleibelastung in der Regel im Bereich von 10 bis 20 Mikrogramm pro Liter. Dieser Wert liegt unter dem seit 1.12.2003 gültigen Grenzwert von 25 Mikrogramm pro Liter. Eine Pflicht zum Austausch der Bleirohre scheint demnach frühestens ab 1.12.2013 möglich, wenn der Grenzwert auf 10 Mikrogramm pro Liter herabgesetzt wird.
Allerdings lässt die Entscheidung des OGH offen, ob allenfalls nach den §§ 1096 und 1117 Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (ABGB) eine Erhaltungspflicht des Vermieters abgeleitet werden kann. Nach § 1096 ABGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung auf eigene Kosten in brauchbarem Stande zu übergeben und zu erhalten und die Mieter in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören, andernfalls dem Mieter ein Anspruch auf Zinsminderung zusteht.
Gemäß § 1117 ABGB ist der Mieter berechtigt, vorzeitig vom Mietvertrag zurückzutreten, wenn die Wohnung in einem Zustand geraten ist, der sie zu dem bedungenen Gebrauch untauglich macht. Bei Änderung von Gesundheitsstandards, die nachträglich zu einer Unbrauchbarkeit des Bestandobjekts führt, sollte dem Mieter neben dem ihm jedenfalls zukommenden vorzeitigen Auflösungsrecht (§ 1117 ABGB) auch ein Verbesserungsanspruch auf Herstellung eines brauchbaren Zustands durch den Vermieter zustehen.
Zur Klärung der Frage, ob bei Anwendung der §§ 1096 und 1117 ABGB ein Austausch von Bleirohren durchsetzbar ist, müssten neuerlich die ordentlichen Gerichte und schlussendlich der OGH angerufen werden.